マンション価格は、この10年以上にわたり上昇基調が続いてきました。とくに東京都心部では、低金利やインバウンド需要、投資マネーの流入などを背景に価格が大きく上昇し、「マンション価格は下がらない」とまでいわれる状況が続いていました。
しかし、2026年に入ってから都心部で価格下落の兆しが見え始めています。中古マンションの在庫数も急増する一方で、埼玉・千葉・神奈川といった東京近郊エリアでは在庫の減少が続いており、市場に変化が生じていることがうかがえます。
都心マンション価格は3年ぶりに下落
マンション価格は全国的に上昇傾向にありますが、都心6区のマンション価格は頭一つ飛び抜けており、2024年以降はその上昇ペースがさらに加速していました。
ところが2026年2月、その都心6区のマンション価格がついに下落に転じます。下落に転じたのは、実に3年ぶりのことです。さらに3月も続けて下落し、2ヶ月連続のマイナスが確認されました。
価格の下落と同時に、東京都では中古マンションの在庫数も急増しています。
東京では、売り手優位のマーケットから徐々に変化し始めていることがうかがえます。
都心マンションはなぜ下落したのか
都心部のマンション価格が下落に転じ、東京で在庫数が急増している理由として考えられるのは、市場の過度な過熱です。
2020年時点で8,154万円だった都心6区の中古マンション価格は、2026年には18,796万円と、6年間で約2.3倍にまで跳ね上がっています。城南・城西や城北・城東は1.8倍程度にとどまっていることとを踏まえると、都心6区の上昇率がいかに突出しているかがわかります。
一方で、実質賃金や世帯所得はマンション価格ほど上昇しておらず、物価高や金利上昇による家計負担も増しています。その結果、購入可能な層が限られ始め、需要が価格上昇に追いつかなくなりつつあるものと考えられます。
「東京近郊（埼玉・千葉・神奈川）」では在庫の減少が続く
東京都の在庫が急増している一方で、埼玉・千葉・神奈川といった東京近郊エリアでは、中古マンションの在庫数が減少傾向にあります。
都心の価格高騰を受けて「都心は無理でも近郊なら」という住み替え・購入需要が近郊エリアに流れ込んでいることが、在庫減少の背景にあるものと推測されます。テレワークの定着により、都心へのアクセスよりも広さや生活環境を重視する層が増えたことも、近郊需要を下支えしている要因のひとつとして考えられます。
近郊エリアも価格は「限界」に近づきつつある
東京近郊エリアでは在庫の減少が続いているものの、価格は大きく上昇しているわけではありません。一部では、価格調整局面に入っているエリアも見られます。
やはりインフレによる物価高や金利上昇が購入者の家計を直撃しており、「需要は底堅いものの価格をさらに押し上げるほどの勢いはない」というのが、東京近郊エリアの現状です。
マンション市場は転換点へ
都心部のマンション市場には価格下落や在庫増加といった変化が見られる一方で、東京近郊エリアでは依然として底堅い需要が続いています。ただし、都心・近郊を問わず、物価高や金利上昇の影響を受け、市場環境はこれまでとは異なる局面に入りつつあります。
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